Nhiều người nhắn tôi hỏi một câu rất quen: “Ông Chú ơi, bất động sản Tây Bắc TP.HCM có đáng để xuống tiền không?”

Tôi thường không trả lời ngay. Không phải vì khó, mà vì nếu trả lời kiểu “có” hay “không” thì quá dễ, nhưng lại không giúp người hỏi hiểu được bản chất.

Tây Bắc TP.HCM không phải là một câu chuyện mua – bán. Nó là câu chuyện về chu kỳ, về vai trò vùng, và về việc anh đang đứng ở đâu trong hành trình đầu tư của chính mình.

Nếu anh đang tìm một nơi mua xong là thấy giá nhúc nhích liền, thấy người hỏi mua, thấy môi giới gọi liên tục, thì nói thẳng: Tây Bắc không sinh ra cho anh.

Nhưng nếu anh đủ bình tĩnh để ngồi lại, nhìn bản đồ thành phố trong 10–20 năm, thì Tây Bắc lại là mảnh ghép rất đáng để suy nghĩ nghiêm túc.

Tôi nói vậy không phải vì Tây Bắc “ngon” hơn chỗ khác, mà vì mỗi khu vực sinh ra cho một giai đoạn khác nhau. Và Tây Bắc là khu vực của giai đoạn tiếp theo, không phải giai đoạn hiện tại.

Điều đầu tiên tôi luôn nhắc người mới là: đừng so Tây Bắc với hiện tại của Thủ Đức hay Quận 7. So vậy là sai ngay từ tư duy.

Tây Bắc không đi con đường phát triển dồn nén. Nó đi con đường mở rộng – giãn dân – liên vùng. Đó là lý do vì sao suốt nhiều năm, khu Đông và khu Nam được ưu tiên trước, còn Tây Bắc gần như bị “để dành”.

Không phải vì Tây Bắc yếu, mà vì vai trò của nó chỉ thực sự phát huy khi thành phố đã chạm ngưỡng chịu đựng về dân số và hạ tầng.

Ai từng sống ở Sài Gòn đủ lâu sẽ hiểu: thành phố này không thể mãi dồn về trung tâm. Giãn dân không còn là lựa chọn, mà là điều bắt buộc phải xảy ra.

Và khi nói đến giãn dân, người làm quy hoạch sẽ không nhìn bằng cảm xúc, mà nhìn bằng quỹ đất, kết nối vùng và khả năng mở rộng.

Tây Bắc TP.HCM, với Hóc Môn và Củ Chi làm lõi, hội tụ đủ những yếu tố đó. Quỹ đất lớn, liền mạch, kết nối thẳng sang Bình Dương, Tây Ninh, và gắn chặt với các trục giao thông chiến lược.

Tôi hay ví Tây Bắc hôm nay giống Quận 9 của mười mấy năm trước. Ngày đó cũng xa, cũng vắng, cũng bị chê là “mua để đó làm gì”.

Nhưng người trong nghề khi đó không hỏi “bao giờ tăng giá?”, mà hỏi “bao giờ khu này bắt đầu hình thành đô thị?”. Hai câu hỏi đó khác nhau hoàn toàn.

Tây Bắc TP.HCM cũng vậy. Nếu anh hỏi khi nào tăng, có thể anh sẽ thất vọng. Nhưng nếu anh hỏi khi nào hình thành, câu chuyện sẽ hợp lý hơn rất nhiều.

Một điểm mà tôi luôn nói thẳng: Tây Bắc không phù hợp lướt sóng. Và chính vì không phù hợp lướt sóng, nên nó mới giữ được biên cho người đi đường dài.

Những khu vực lướt sóng được, thường cũng là những khu vực mà giá đã bị cảm xúc thị trường đẩy lên rất nhanh. Người vào sau luôn là người chịu rủi ro cao nhất.

Tây Bắc thì ngược lại. Nó chậm, nó lì, và nó buộc người tham gia phải có kỷ luật.

Tôi để ý thấy, những người hay chê Tây Bắc thường là những người quen đánh nhanh rút gọn. Còn những người lặng lẽ tìm hiểu, lại là những người đã trải qua đủ chu kỳ để hiểu: không phải khu nào cũng cần ồn ào.

Khi nhìn hạ tầng Tây Bắc, tôi không nhìn mấy con đường nội khu. Tôi chỉ nhìn những trục xương sống.

Vành đai 3, Vành đai 4, và Quốc lộ 22 mở rộng mới là những thứ quyết định số phận khu vực này.

Đây không phải những con đường để sáng chạy vô trung tâm, chiều chạy về. Đây là những trục để hàng hóa đi, để lao động di chuyển, để đô thị vệ tinh hình thành.

Tây Bắc không sống nhờ trung tâm. Tây Bắc sống nhờ liên vùng. Ai không hiểu điều này, sẽ rất dễ đánh giá sai tiềm năng của nó.

Và cũng vì đi theo hướng liên vùng, Tây Bắc rất cần những dự án đủ lớn, đủ lực để tạo ra một hệ sinh thái hoàn chỉnh.

Những dự án nhỏ, manh mún, chỉ giải quyết được câu chuyện bán hàng, chứ không giải quyết được câu chuyện đô thị.

Đó là lý do vì sao, khi nói đến Tây Bắc, người ta hay nhắc đến các đại đô thị, trong đó có Vinhomes.

Không phải vì cái tên, mà vì mô hình. Một đại đô thị đủ lớn có thể kéo dân, kéo dịch vụ, và quan trọng nhất là tạo chuẩn sống mới.

Tây Bắc không thiếu đất. Thứ nó thiếu là một hạt nhân đủ mạnh để mọi thứ xoay quanh.

Nhìn theo chu kỳ, tôi cho rằng Tây Bắc TP.HCM đang ở giai đoạn chuyển tiếp từ tích lũy sang hình thành.

Giai đoạn này không hấp dẫn với số đông, nhưng lại rất quan trọng với những ai muốn đứng đúng vị trí trước khi thị trường bước sang pha mới.

Tôi luôn nói rõ với khách: mua Tây Bắc là mua tương lai, không phải mua hiện tại. Nếu anh không chịu được cảm giác “mua xong mà chưa thấy gì”, thì tốt nhất đừng tham gia.

Bất động sản không ép ai. Nó chỉ phản ánh đúng mức độ hiểu biết và kỷ luật của người mua.

Với tôi, Tây Bắc TP.HCM là vùng đất dành cho người kiên nhẫn, người hiểu vai trò của mình trong chu kỳ, và người không bị cảm xúc thị trường dắt mũi.

Nó không phải vùng để khoe lãi sớm. Nhưng nếu chọn đúng vị trí, đúng sản phẩm, và đủ thời gian, thì phần thưởng của nó không hề nhỏ.

Bất động sản không sợ xa. Chỉ sợ mua mà không hiểu mình đang đứng ở đâu trong dòng chảy của thị trường.